Санкт-Петербург, Инструментальная ул., 3, БЦ Кантемировский

My Portfolio

Приспособление здания котельной под СПА-отель «Ямские бани»

Задача:

Комплексное обследование, разработка проектных решений капитального ремонта здания котельной с его последующим приспособлением под СПА-отель, сопровождение строительно-монтажных работ в рамках авторского надзора.

Адрес:

Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д. 9, лит «Б»

Описание проекта

Кризис – это новые возможности. Вступившие в силу осенью 2019 года поправки в Жилищный кодекс, получившие название «Закона о хостелах», запретили находиться в жилых домах любого вида отелям, что стало ощутимым ударом по гостиничному бизнесу. С одной стороны, многие отельеры понесли убытки или вовсе ушли с рынка, но с другой, ограничения дали предпринимателям дополнительный стимул искать новые возможности. Так владельцы «Ямских бань» решили расшириться и приспособить пустующее здание бывшей котельной под СПА-отель.

Нам предстояло решить техническую задачу по превращению ветхого сооружения, потерявшего свою функциональную значимость, в современный отель. Вместе с группой архитекторов мы помогли заказчику найти оптимальное решение и реализовать проект.

Двухэтажная котельная была построена в середине прошлого века и уже долгое время не использовалась. И в самом начале мы выполнили комплексное обследование здания, чтобы понять реальное состояние конструкций, выявить их размеры и выбрать оптимальное решение.

Эти данные мы передали архитекторам, на основе которых коллеги предложили заказчику различные концепции реализации проекта. Мы же выступили в роли технического консультанта, давая инженерную оценку предлагаемых решений.

Например, рассматривался вариант, предполагающий строительство мансардного этажа. Однако это потребовало бы реконструкции здания, более затратного и сложного решения, от которого сразу отказались. Номера будущего СПА-отеля разместили в пределах существующего объема здания. То есть для его приспособления под новые функции достаточно выполнить капитальный ремонт.

В ходе обследования выяснилось, что существующая плита перекрытия, разделяющая первый и второй этажи, потеряла несущую способность и требовала замены. Кроме того пробивка новых дверных и оконных проемов, потребовало локального усиления стен металлоконструкциями.

Новое перекрытие передавало дополнительную нагрузку на стены, а они, в свою очередь, на плиту пола, в ходе обследования которой были выявлены дефекты. Требовалась ее замена. Опираясь на расчеты, на первом этаже мы запроектировали железобетонную плиту достаточной толщины, чтобы она приняла новые нагрузки.  Это позволило решить сразу две задачи. Новый пол, помимо своей основной функции, включался в работу основания, воспринимая нагрузки.

Разработка конструктивных решений также включала проектирование элементов лицевого фасада. Значимой его частью ­стала лестница, соединяющая первый и второй этажи. Ее особенность в том, что один марш представляет собой консоль, которая значительно выступает за пределы стен здания и включается в архитектурный облик будущего СПА-отеля. В совокупности с панорамным остеклением она становится визуальной доминантой в архитектурном облике здания.

Передав проектную документацию подрядной организации, мы организовали сопровождение строительно-монтажных работ в рамках авторского надзора. Учитывая, что проектные решения разрабатывались для уже существующего здания, на стадии проектирования было сложно учесть все нюансы. Находясь на строительной площадке инженер авторского надзора помогал строителям решать локальные задачи и оптимизировать процесс выполнения капитального ремонта.

На этом объекте в рамках технического сопровождения не обошлось без решения серьезных технических задач.

В ходе строительно-монтажных работ рабочие выполнили отверстия под инженерные сети в кровле, которая выполнена из пустотных плит (серия ИИ-04-4). Эти действия не были  предусмотрены проектом. В результате оказалась повреждена арматура одного из четырех ребер жесткости, что было критично для конструкции. Мы внесли свои предложения по разрешению этой ситуации.

Рассматривалось два основных варианта. Первый предполагал замену морально и физически устаревшего железобетонного покрытия на легкую современную кровлю из профилированного настила. При реконструкции промышленных зданий зачастую используется именно такое решение. Однако заказчик стремился выполнить строительство максимально экономичным способом.

В качестве альтернативы мы предложили включить в работу несущие перегородки, расположенные внутри здания, которые по проекту несли только собственный вес, и частично перенести на них нагрузку от кровли. Такое решение отвечает требованиям надежности и безопасности, однако в перспективе оно чревато появлением трещин в отделке. Заказчик ознакомился с нашими расчетами и выбрал более простой и дешевый способ усиления.

Мы внесли существенный вклад в успех этого проекта и помогли заказчику достичь цели – превратить бесхозное здание бывшей котельной в современный отель.